Forma umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości ...

    Chciałbym poruszyć istotne zagadnienie dot. formy w jakiej może bądź powinna być zawarta przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości.

Na gruncie omawianej kwestii może rodzić się kilka niejasności, które postaram się wyjaśnić.

Mianowicie Pactum de contrahento, czyli umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą do zawarcia w przyszłości umowy zasadniczej. Należy zwrócić uwagę, że umowa ta powinna zawierać istotne jej postanowienia (essentiallia negotii) oraz określenie terminu, w którym zawarta ma być umowa zasadnicza. W omawianym przypadku gdy chodzi o umowę sprzedaży nieruchomości, obligatoryjnym staje się określenie przedmiotu i jego ceny (lub sposobu jej obliczenia) wraz z zakreśleniem terminu.

Jeśli chodzi o sposób oznaczenia terminu można dokonać tego w dwojaki sposób albo poprzez podanie daty kalendarzowej określającej kiedy albo do kiedy ma być zawarta umowa przyrzeczona albo też przez takie określenie terminu, aby dał się on z góry ustalić bez żadnych trudności.

Przepis regulujący tematykę umowy przedwstępnej stanowi, że zawarcia umowy zasadniczej może żądać jedna ze stron lub obie (w zależności czy umowa przedwstępna jest umową jednostronnie czy dwustronnie zobowiązującą). Istotnym na gruncie przedmiotowych rozważań jest fakt, że nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej strony nie wyznaczą terminu do jej zawarcia. Należy wskazać, że termin roczny jest terminem zawitym/nieprzekraczalnym, także dokonanie czynności przez uprawnionego po jego upłynięciu nie wywrze skutków prawnych.

Żaden przepis nie określa dla umowy przedwstępnej konkretnej formy, stąd też do jej ważności nie musi być zachowana żadna forma.

Jednakże dochowanie konkretnej formy ma znaczenie z punktu widzenia określenia jej skutków. Doktryna wyróżnia dwa skutki tzw. mocniejszy i słabszy. Skutek mocniejszy polega na tym, że jeśli forma umowy przedwstępnej czyni zadość formie umowy zasadniczej, to ten kto jest uprawniony z umowy przedwstępnej, może doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli drugiej strony (w przypadku zbycia nieruchomości chodzi o dochowanie formy aktu notarialnego). Skutek słabszy z kolei polega na tym, że uprawniona strona, może żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, stałoby się tak w przypadku gdyby strony zawarły umowę przedwstępną zbycia nieruchomości w formie np. pisemnej.

Patryk Mazgaj
Kancelaria “Nowosielski i Syn”